在一九九七的当下，商业地产到底赚不赚钱？

答案是赚钱——但是要分怎么做。

之所以这么说，是因为当下的国内，商业性质的地产，比如综合性商超，购物广场还大多是自建自营。

也就是说，我想要搞个商场，然后我直接向市政府申请批一块地建一个商场大楼。或者是说像李阳这种，手里有个服装城的项目计划，然后直接找到国资委或者是合作社，盘下以前的国营商店进行改造。

这种是属于现有项目，再有建筑。

但是如果万达去做，肯定是不可能建完一个商场然后自己去负责具体经营的。只能通过售卖或者出租的方式，将建成的商场出手进行盈利。

这样的模式赚不赚钱？

肯定不赚钱！

当下国内的房价在那里放着——就拿绥城来说，当下市区里新盖的楼盘，单位售价基本上是八百左右一平米。

这种住宅性质的地产项目绝对是赚钱的，首先就是回款快，其次是地皮相对便宜。

当下地产商搞住宅开发的模式是先拍下地皮，然后以地皮作为抵押向银行贷款。再用这些银行贷款，进行项目建造。但是在开发商拿下地皮那个时候，基本上就可以对外进行期房销售了。

现在的房子不愁卖，基本上开盘几个月，楼盘就能够出手个七七八八。即便剩下一些不好出手的商品房，开发商也直接就用来抵承包商的账了。

可谓是投资周期短，投资见效快。

不然王剑林也不可能这么短短的几年内，就积累近十个亿的财富。

但是商业地产就不行了。

这一套模式，住宅地产可以搞，但是商业地产就会水如不服。

首先是地皮的问题；一般来说，做商场的地皮大多都得是处于城市的商业核心地区，这样的地皮本身是相当贵的。地产商拿下这样的地皮，需要付出相对于住宅几倍甚至是十几倍的价格。这样一来，初期投资成本就大了。

再者就是商业地产的销售，至少在当下的1997年是一个相当大的难题。

因为时代的关系，第一批下海经商，将个体买卖做起来的商户，大多是租门市进行经营的。而那些国营商店，因为管理和其他的一些原因，给消费者的感官普遍不咋地。

所以当下不论哪个城市，消费者和个体户普遍更认同门市房。

一来是独立的经营空间，可以提升经营档次。二来呢，相比于商场，门市房的营业时间独立，经营者可以根据实际情况进行调整。

所以目前的商场里的摊位，往出卖是不好卖的。

可是要是出租的话，诺大一个商场建下来，靠着租金得多长时间能回本？

这就是当下做商业地产的两个难题——投资大，回款慢。

小院儿里，将李阳的提议消化了一下，王剑林微微的摇了摇头。

商业地产目前国内做的不少，但是要说规模做的比较大的，他能想到的也就是亚细亚这么一家。

只是……曾经火爆河南的亚细亚，近两年好像也不怎么样。

“亚细亚的老总晋野，我们在一起吃过饭，他们的情况我了解一些。亚细亚的总店，他们搞的还可以，但是其他的几个分店，现在经营情况都不怎么样……所以这个商业地产，我暂时还是不太敢碰。”

见老王满脸的抵触，李阳淡淡一笑。

亚细亚他是知道的。

1988年，王剑林空中的晋野，也就是郑州中原房地产公司老总，投资3000多万元在地理位置优越的郑州二七广场东南侧开发了一个大型百货商场。

商场面积超过12000平方米，因地处德化街口，商场被命名为“德化商场”。

在商场落成之后，晋野雄心勃勃，在报纸上打广告招商意欲大干一场。

可是要想在成熟的“二七商圈”出头谈何容易？

商场所在的二七区靠近郑州市中心，又因为邻近火车站，因此成为郑州市的商贸中心区。区内零售业、批发业经过多年经营、聚集，这就是闻名全国的“二七商圈”。

晋野大把的广告费花出去，并没有换来几个租户。眼看着百货商场项目要泡汤，晋野决定不再对外出租，而是改为自己来经营。

几经寻找，晋野做出了他投资生涯最重要的一个决定——找来了商界奇才王遂舟负责管理整个商场。

经过一番考察后，原来是空军退役军官的王遂舟祭出了他的“三板斧”：首先，他将商场名称改为“亚细亚商场”，当时不是正在搞亚运会吗，大街小巷到处都在播放韦唯演唱的《亚洲雄风》，这个亚细亚的商场名字，就先吸了一波热度。

然后王遂舟引入军队管理模式，为亚细亚打造一支商业铁军，以管理和服务来赢得了顾客的信任。

在搞完了这两步之后，王遂舟开始了广告轰炸，在郑州境内疯狂打广告。

三板斧下去，亚细亚开业之后果然火爆。在开业当天，亚细亚超过9成的货架就被顾客一扫而空，各供应商紧急往商场铺货，这种人气和盛况在郑州商界可谓是前无古人。

在开业火爆之后，王遂舟更是推出了一系列吸引消费者眼球的政策；就比如设立迎宾小姐、电梯小姐和导购小姐。商场内的所有营业员都是长相甜美、身穿制服堪比空姐的美女。营业员碰到顾客要微笑着打招呼，接待顾客要耐心地介绍，顾客离开要礼貌告别。

嗯……李阳搞绥美服装城，也是受了亚细亚的启发，只不过他更进一步，把招聘营业员搞成了一场选美比赛。

不过在总店火爆之后，亚细亚就开始了扩张模式。相继在河南省开了几家分店，却都没有复制郑州总店的辉煌。

从92年开始，亚细亚集团投资10多亿元，首先在濮阳、南阳、漯河、开封开办了四家直营店。接着又以参股的形式在北京、上海、广州、西安等地成立10余家大型商业连锁店，命名为“仟村百货”。

在93年的时候，亚细亚总部甚至还计划在俄罗斯、澳大利亚开办分店。宣称要在2000年前，集团业务涵盖零售、地产和金融等行业，年销售额超过500亿元。

然而，开办分店需要投入巨资，亚细亚的资金绝大部分来源于贷款。分店的销售额并没有想象中的那么高，造成资金链紧张，出现了拖欠供应商货款和员工工资的现象，亚细亚总部只得拆东墙补西墙或者四处借钱。

就这样，去年11月亚细亚天津分店倒闭，西安分店胎死腹中；在刚刚过去的四月份，亚细亚广州、北京分店相继停业。

到了今年下半年，情况就更加的糟糕。各家亚细亚分店就像多米诺骨牌一样纷纷倒下，仅郑州亚细亚商场一家就拖欠供应商货款1亿元，银行贷款7000余万元，已经是资不抵债了。

知道王剑林想偏了，李阳哂笑道：“王哥，亚细亚那种模式肯定是不行的。我们要做商业地产，不能昨晚商业地产之后不套现，而去搞商场啊！还是那句话，专业的事要专业的人去做，咱们一群搞地产的，去做商场那不是找死是什么？”

“那你说，商业地产怎么做才能成？不是我吓唬你啊李阳，现在做商业地产的成本可不低。咱们不说别的地方，就那大连来说，要是在大连的市中心搞一块两万平的地皮，连拆迁款什么的都下来，那可至少得六七千万。要知道，有这六七千万，可以在大连新区里搞同等面积的四块地皮了！”

“王哥，我问你，四块两万平的住宅地皮，你大约能赚多少？”

“这个难说。”

王剑林沉吟一番，才道：“粗约莫的话，八万平米的一个住宅小区，综合纯盈利差不多是六千到八千万吧。”

“那我要是说，一个两万平米的商业地产，就可以实现这些，甚至要更多的盈利呢？”

李阳勾了勾嘴角说到。

“不可能！这绝对不可能！”

王剑林一愣，随即嗤笑道：“商业地产开发初期投资大，后期回款期长，怎么可能创造出这么多的利润。就靠着招商，往出租，连带着往外卖？你算一算，一块两万平米的地皮，你剪完了商场之后营业面积也就在单层一万五千平左右。我就算这个商场咱们盖四层，这一万五千平乘以四就是六万平。在这六万平里面，公共占用面积就要占去三分之一。也就是说你有四万平米的商铺面积，就按照三千块一平米的售价来算，你就算把商场建完了全卖出去，回款也就是一亿两千万！你自己算，地皮你至少六千万，各项建造费用加一起也得个三四千万，算上其他各项乱七八糟的费用一千万。什么都抛出去，能净赚一千万都是烧高香了！你可别忘了，就这一亿两千万，还得是说所有的商铺面积，全能卖出去的前提下。这样的项目，拿头赚一个亿啊？”

所以说你不是穿越者。

看着想象力匮乏的老王，李阳无奈的摇了摇头。

“谁说要靠着卖营业面积赚钱了？商业地产，做的根本就不是商场，而是商圈！”

“商圈？”

王剑林短粗的眉头一皱，吸了口气，纳闷道：“商圈怎么做？”

中午喝了不少的酒，说了半天的李阳有点口渴。他也没讲究，直接拎起了小院里的一葫芦瓢，在房檐下的大缸里舀了一瓢清水，咕咚咕咚的喝了下去。

畅快的哈了口气，他才灿烂一笑道：

“知道肯德基吗？你说肯德基，靠什么赚钱？”

“我当然知道啊，之前放假的时候总领聪聪去。肯德基不就是卖汉堡的吗，那东西我都不知道有什么好吃的，西安的肉夹馍比那强多了。不知道怎么，就招孩子喜欢。”

好一个特么肉夹馍……

李阳忍不住乐，道：“我要是跟你说，肯德基卖快餐赚不到钱，你信不信？”

“我之前也想了。”

王剑林点了点头，若有所思道：“我之前带聪聪去吃汉堡的时候，我就打听了一下。我们大连那面的肯德基，光是买商铺就花了三百多万。你说他那个快餐虽然贵了点，可是一天的流水也就是三五千块。那么豪华的装修，那么多的营业员，你说它那玩应利润能有多大，得多久才能把房钱给赚回来啊？”

缺乏想象力了不是？

李阳这一次不卖关子了，直截了当道：“肯德基的模式就是做商圈，他们在给快餐店选址的时候，会将肯德基周围的商铺全都买下来。然后将店放在这个商圈最中间的位置，等到快餐店做好了之后，周围的客流就大了起来。这个时候，他周围的商铺不论是价格还是租金都会相应的上涨。我跟你算这么一笔帐；把肯德基周围的十家商铺都买下来，成本是三千万。肯德基落成之后，周围的商铺升值百分之二十。你算算，这是多少钱？”

“净赚六百万！”

几乎是一瞬间，王剑林就给出了答案。

“所以，你觉得肯德基那三百多万买的商铺，还贵吗？你觉得，肯德基卖快餐能赚多少钱，还重要吗？”

“卧槽！”

没等李阳说完，王剑林就一下子从小马扎上站了起来。

李阳今天说的这些，可真的是击碎了他以往的三观。

原来生意还可以这么做！

背着手，在李奉献家的屋檐下来回踱步了几圈，王剑林的表情兴奋了起来。

“我明白你的意思了。做商场不赚钱，但是我们可以不指望着商场赚钱。而是在城市的中心地带，买下最好位置的地皮，然后在中心地区盖商场，抬高周围地皮的价值。一样的住宅楼，要是放在平常可以每一平米卖两千块，但是这个商场落成了，而且做得好的话，周围的房子就可以卖三千，甚至是卖四千！是这个道理不？”

“没错。”

见老王一点就通，李阳笑吟吟的点了点头。

“我还有一个问题。”

王剑林眯起了眼睛，问道：“如果按照你说的商圈模式，那么我们的初期投资可就更大了。而且这里面有个核心的风险，就是周围的房价能否抬高，完全取决于这个商场能不能做起来，或者说能不能做火。这个问题，该怎么解决？”

“简单啊，借鸡生蛋。”

李阳捡起一根小棍，在地上画了个圈。

“你这个商场，能不能做起来，取决于你这里有没有核心的，能持续够吸引顾客的商家。只要有那么一两个大型超市入驻，客流就不用愁了。客流不愁，商场自然也就做起来了嘛。”

“问题就是这种大型商户，咱们去哪里招啊！”

王剑林心急之下，直接蹲在了李阳的面前。

“百分之三十。”

李阳腼腆一笑，伸出了三根手指。

“什么百分之三十？”

“这个事儿，不能白说。要是成了之后，我得入股，在万达所有商业地产的项目里，我要占百分之三十的股份。”

“……”

你他妈？

王剑林的脸刷一下就红了。

他觉得他特别想把面前这个臭小子按在地上锤一顿。

不光是因为这小子的胃口实在是太大，更是因为这混小子，太他娘的会挑时机了！

答应，百分之三十的股份不是小数，即便是李阳资金入股，这个占股比例也超出了自己的底线。

不答应……

他妈的肚子里的好奇虫都被这小子给勾起来了，要是听不着下文，憋的难受哇！